对于地产领域的成功案例，许多人都能信口拈来，万达广场、朝阳城、海岸城等不胜枚举。但若被问及有哪些注明的烂尾楼时，恐怕能答得出来的寥寥无几。像北京的长安八号、深圳的东门大厦和新世纪广场、石家庄的彩石山庄等，都曾经被抱以厚望，结果却事与愿违，堕落成“黄金烂尾楼”。失败者注定被埋没。地产开发商们都期望项目能起死回生或更上一层楼，那么问题来了：做智慧地产项目哪家强?

　　在现今以持有型物业为主的地产白银时代，商业地产面临严重过剩、地产投融资难、招商与运营难等兵临城下的紧迫局面。以智慧城市综合体建设见长的贝尔信总裁郑长春根据新时代的特点，将地产项目划分为三个阶段：1.5级商业地产后土建阶段、2.0级商业地产销售阶段、3.0级商业地产运营阶段。对于更加注重运营的商业地产来说，从2.0级向3.0级过渡，是至关重要也是最为艰难的阶段。首先互联网思维下电商的冲击力持续扩大，空间立体化、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化等都给实体购物中心造成了负面影响;其次高昂的土地价格和资产价格大幅度降低了商业物业的净租金回报率，目前市场上这个数字普遍不到3%，与国际要求的6%以上相去甚远;再者，物业增值慢，持有风险大，当前暧昧不明的地产租金增长前景，严重增加了资产回报风险。再去看市场上那么多的烂尾楼或者潜在烂尾楼，就不足为奇了。

　　烂尾楼为什么烂尾，地产项目为什么会埋没于芸芸众楼中?看地产前辈万达、绿地、万科等，不难发现在他们的成功之道中有一条重要的法则：商业模式。万达的“订单式商业模式”至今难以复制、超越。这就是商业模式的魅力。为什么不赚钱?为什么融资难?在呐喊这些的时候不妨先回答一个问题：谁拥有世界上最好的商业地产?

　　答案是麦当劳。吃惊吗?

　　当然讶异，在许多人的意识中，麦当劳是快餐街的巨头，与地产毫无瓜葛。但事实是怎样呢?麦当劳成立连锁房地产公司，寻找到合适的开店地点，以20年的合约向地主租得土地、店面后，通过做餐饮，快速形成商圈，再将店面租给连锁店主，从中赚取差价。麦当劳至少在房地产商赚取40%的利润。麦当劳利用餐饮业获取现金流，通过金融进行融资，通过地产获得资产增值，获得大量利润。麦当劳的前总裁克罗克曾明确表示，“如果我不做房地产，仅仅做快餐，麦当劳早就关门倒闭了。”

　　所以为何要在商业模式中思考金融这一至关重要的因素?“通过完善自己的商业模式，将地产、产业和金融融合，解决融资、利润、竞争力的问题”，郑长春如是说，并提出了新观点：I.O.S.商业模式，铺展1.5级地产寻宝图。在I.O.S.商业模式下，从1.5级到2.0级过渡时期，贝尔信带资进场，将经营权前置;从2.0级向3.0级过渡期间，业主经营权与所有权分离，贝尔信参与到项目的后续运营中。I.O.S.商业模式的实质是贝尔信将配套设备、技术、服务商集成到自有平台，作为资本为开发商提供二次融资，再通过项目后期的销售、招商、运营收益分成。以I.O.S.模式为平台，将越来越多的地产商、销售商、供应商集中起来，整合形成房地产金融全产业链。有了这样强大的支撑，还会怕项目烂尾?

　　对于地产金融产业链究竟如何形成的问题，在10月26日由第一财经《中国房地产金融》与贝尔信联合主办的第十四期金砖沙龙会上，楚睿商业机构董事长黄文杰、贝尔信总裁郑长春、第一财经《房地产金融》企业金融顾问刘兵等将会共聚，深度讨论后土建时代商业地产的危机、转机及新商业模式。

　　还在以为丰田就是卖汽车、麦当劳就是卖汉堡赚钱吗?图样图森破。地产与金融与产业的衔接，正在“润物细无声”地悄然渗透中。