金融也来闹地产革命：资产证券化 - 安防知识网

商业地产一度是开发商的避风湾，但过剩和融资等问题又让越来越多的地产项目变成烫手山芋。中小企业融资难的问题一再被提上议程，也引发了地产领域的先行者的思考：中小企业贯穿商业地产的开发建设运营过程，并构成购物中心的元素。如何创新商业模式，将中小企业融资问题与地产开发相结合，最终互惠共赢?这是横亘在地产变革中的一座大山。结合融资、地产、投资等关键词，融资租赁、资产证劵化等金融相关的概念逐渐走入地产领域视野。

　　地产资产证劵化在国内外都有赶早吃螃蟹的勇士。比如商业地产领袖万达几乎在旗下所有物业中都配置了万达百货和万达影院，这种经营性的轻资产在商业地产供应过剩时，就会优越于重资产，发挥更大的稳固作用;再比如美国铁狮门将地产开发与管理和运营紧密结合，并擅长基金管理，不断为客户创造优异价值，这些品质使它成为世界一流的地产开发商、运营商和基金管理商，纽约的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心等闻名于世的项目，都是铁狮门的杰作。它们的璀璨离不开轻重资产的合理搭配。万科实行小股操盘便是借鉴铁狮门模式。

　　铁狮门、万达、万科等都是巨头，在资金、经验、团队等方面都有强劲的后盾，它们的模式未必适合中小型企业，但资产证券化却带来了有益的启示。在近期举行的几大金融地产会议中，不断有业内专家和精英分享创新观点。第一财经《中国房地产金融》金融企业顾问刘兵在第十三届金砖沙龙上提出了利用“产业+金融+地产”方式破解中小企业投融资难题的观点。而在11月1日上海陆家嘴丽思卡尔顿大酒店举行的2014全球房地产中国金融峰会上，首席联合主办方贝尔信总裁郑长春从项目开发实处着手，见微知著地阐述了他对商业地产金融模式的创新见解，尤其值得深入剖析。

　　郑长春将商业地产划分为三大阶段：1.5级商业地产后土建阶段、2.0级商业地产销售阶段、3.0级商业地产运营阶段。与以往重销售轻土建运营的观念不同，郑长春尤为重视后土建和运营阶段，从中发掘无限商机。后土建时期是个较为新鲜的概念，是指项目即将封顶，但装修、弱电工程、智能化、绿化工程等还未动工时期。这个时期对于整个项目的发展都至关重要，因为这是开发商资金链最容易断裂的时期之一，而且涉及到多工程分工问责问题。若能统筹规划，能为项目节省很多工序和资源，也有利于项目的后续运营。

　　如何才能更好地发掘商机?郑长春说，看透自己的商业模式，是核心问题。在地产白银时代，售卖型住宅地产暴力时代结局，开发商自发或被迫向商业地产进军，但商业地产不仅是地产与商业的简单结合，要经历漫长而痛苦的“养商期”。同时地产商与投资商、供应链、运营商之间专业分工日益明确，分散的资源聚合，产业链的概念渐成雏形。

　　在商业地产从1.5级向2.0级过渡时期，最大的拦路石莫过于过剩、融资难和招商难。过剩不仅体现在项目体量、人均商业面积超出需求，也体现在项目位置和匹配度不合理。多的地方更多，缺的地方更缺，造成区域恶性竞争加大。特色化、差异化成为地产追逐的目标。郑长春强调，智慧地产时代已经到来，顺时应势。

　　那么更大的问题来了，企业如何保证资金链的畅通?单纯依靠银行或民间借贷，个中利息足以吃掉大部分利润，融资不专业或周期过长更是容易将企业推入绝境。对此，郑长春说，工程商和供应链可采取“投资建设-运营-分账”的I.O.S.模式切入地产开发中来。在贝尔信的解决方案中，以贝尔信平台公司为核心，将地产商、产权经营者、配套产业商、经营权商家集中整合到金融地产全产业链中。贝尔信通过“前端投资、中间建设、后端运营”，将智能化、精装修、消防、绿化、机电工程等集成、联动，统一设计和建设标准，对项目的总体和长期效果服务，实现全过程管理和运营。

　　这个过程涉及方方面面的利益体。在1.5级后土建时期到2.0级时期，贝尔信抵押商业地产项目公司的股权和预售权，办理担保手续，进行融资，对配套产业链进行议价，融机电工程、设备、材料、人工等费用作为转化资金，确保资金链通畅，保证项目最智能化的效果。这个过程就是产业金融化的进程，让客户从融资变成融物，降低客户的一次性投资，通过解决客户最急需的资金问题，在源头上锁定客户，规避价格竞争，获取额外的金融利润。对于项目开发商来说，减少了其在高峰期的资金压力，而对于配套产业商来说，融物能将一锤子买卖变成长期获取金融利润的生意，是真正的共赢。

　　贝尔信I.O.S.模式是带资进场、共同建设的模式，当被问到资金如何退出时，郑长春同样信心满满，贝尔信拥有一套成熟的资金退出模式。在不同时期根据开发商的资金和实际需求，贝尔信会选择不同的方式退出，比如开发商资金充足时，可以直接结算工程款退出，若有长期经营的需求，可采取实体经营收益分成、所有权转让获取差价收益等方式。在各阶段的不同退出方式中，郑长春着重强调了在商业地产2.0阶段工程商和材料商可寻求“资产证券化”方式退出。将工程、材料转换为用以购买项目的股权的资金，从而获取长期收益，当计划退出时，抛售股权即可。这是一个风险较高但收放也较为自如的模式。

　　郑长春的地产金融创新模式版图中，以贝尔信智能技术和团队为核心，包纳了“平台公司、杠杆公司、运营公司”三大主力。平台公司通过融资租赁和买方信贷集中解决1.5级商业地产融资难的问题，杠杆公司运用资产证券化解决2.0级单个商业地产项目融资融物后退出和复制问题，运营公司则通过嵌入商业智能技术和招商前置，为项目奠定好基础，结合项目规划和定位，实行连锁化品牌经营，对商业地产3.0级运营长期效果负责。众多的相关企业集中到I.O.S.平台上，各司其职，紧密合作，最终形成一条牢固的地产金融全产业链。