融资有道：将笨重的商业地产“放轻” - 安防知识网

　　从远处看，坐落在深圳最繁华的东门商圈的新世纪广场，高耸矗立，金光闪闪，气派非凡。但却是败絮其内，奢华的外表下藏着十多年的烂尾历...

　　从远处看，坐落在深圳最繁华的东门商圈的新世纪广场，高耸矗立，金光闪闪，气派非凡。但却是败絮其内，奢华的外表下藏着十多年的烂尾历史，被戏称为“黄金烂尾楼”。在地产项目产能过剩的现在，新世纪广场绝非个例，烂尾成为许多开发商避之不及的噩梦。新世纪广场算是烂尾烂的比较“幸运”的，至少还有一层黄金外衣包裹，而不少地产项目因为资金链断裂，在土建阶段停滞不前，空荡荡的楼体如同经年裸露的疮口。

　　商业地产后土建时代的融资挑战

　　地产最风光的时候曾如草莽疯长过，弯腰就能捞得满钵金。但地价上涨、项目产能过剩、融资难、运营招商等问题迅速将地产泡沫挤压炸裂，炸出了地产商的急切转型，也炸出了一堆因资金链断裂卡在土建阶段的包装不起来的项目楼。对于商业地产来说，招商运营才是精髓。精装修、智能化等工程都未进驻，谈何运营?如此一来，难逃烂尾楼的命运。这个阶段至关重要，为项目的整体效果埋下伏笔。

　　在今年的全球金融房地产中国峰会上，首席联合主办方贝尔信总裁郑长春将这个特殊阶段命名为1.5级后土建时期。1.5级后土建时期的特点是土建基本完成、精装修智能化园林绿化等后续配套未完成，资金链断裂，证照不齐全，银行和民间资金进入欠缺依据和信心。结算土建款项、装修绿化智能化工程需要大量资金支持，形成了资金使用高峰期，给开发商带来巨大的压力。

　　雪上加霜的是融资难度的加大。在多年房产政策调控下，银行、股市等渠道对大部分房地产企业都竖起了免入旗帜。2013年初国务院又下发被称为“中国史上最严格的影子银行监管”107号文件，进一步锁紧了国内非银行金融机构的融资自由度。中国人民银行数据显示，今年上半年房地产开发贷款余额4万亿元，同比增长超过20%，但开发商实际获得的商业地产开发贷款明显缩减。此外商业地产不明朗的前景也让金融机构在评估投资风险时慎而慎之。

　　地产融资该何去何从?中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，中国房地产的发展深受民间融资的影响。目前我国地产资产证券化条件已具备，但商业地产资产证券化客观上还需克服障碍，与2014全球金融地产中国峰会上郑长春的思路不谋而合。事实上商业地产证券化在国内已有先吃螃蟹的勇士，海印股份信托受益权专项资产管理计划被认为是国内首个以“商业地产为基础资产”的证券化产品。以此为契机，有业内人士也认为这意味着ABS(以商业地产租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持的非信贷资产证券化)有可能成为企业的“非标资产”新通道，由此可窥见业内对地产资产证券化的期待度。

　　“放轻”重资产降低地产投资门槛

　　写字楼、购物中心、商场、酒店等庞大而笨重，投资者直接购买物业资产需要大量的资产，这就将中小投资者拒之门外，大资产风险难以把控，会大大削弱融资顺利度和质量度。如果将不可流动的重资产变为可流动的轻资产呢?这正是基于融资需求的地产资产证券化的合理思考。

　　商业地产资产证券化能拓开房地产的直接融资渠道，极大降低地产投资门槛，吸引大量中小投资者蜂拥而入，通过间接持有商业地产份额，分享其租金回报和增值收益。相比直接的物业转让，资产证券化产品具有更强的流动性、变现能力及更高的当期回报，进退更为灵活，分割降低地产风险。同时投资者对商业地产的合理估值形成了自发的优胜劣汰机制，有效抑制市场泡沫，稳定商业地产格局。

　　商业地产资产证券化在融资需求下大势所趋，但怎样解决后土建时期的燃眉之急?郑长春说，地产天然具有金融属性，资金是命门，金融杠杆能撬动地产配套产业和经营商家形成资金进出端口。杠杆需要支点，贝尔信推出了I.O.S.模式作为它的支点。而商业地产后土建时期最急需的是资金，从谁的口袋里拿钱把将死的项目盘活是首要。与普通智能化集成商不同的是，I.O.S.模式将贝尔信定位为“投资建设-运营服务商”的角色，在1.5级后土建时期，贝尔信将商业地产招商和经营权前置，抵押股权和预售权，获取资金流。对配套产业链进行议价，将配套工程、设备、材料、人工等费用转化为资产证券化产品，避免大量的直接资金交易造成的资金链断裂，降低企业负债率，分散风险，也最大限度保证项目的精装修、智能化、园林绿化、弱电等工程效果，为后续顺利招商运营做铺垫。项目运营后，投资者(主要是配套产业商)均可通过资产证券化产品持续获取增值收益。

　　这似乎是展开了一幅美好的地产资产证券化图，但如何保证项目运营和收益?“商业地产融资、建设、招商、运营，这涉及到开发商、融资机构、配套供应/工程商、服务商、专业运营商等，绝非一个公司能完成的事情。”郑长春表示，贝尔信I.O.S.模式聚集了一批友商，整合形成了一条完整的地产金融全产业链，如中国领先的商业地产及商业零售全程专业服务商——楚睿商业，商业地产全产业链整合顾问的服务机构——德隅企业，相关设备供应、工程商等，以及各大金融机构。以金融模式创新撬动商业地产发展，贝尔信整合产业链资源，打造“平台+杠杆+运营公司”。平台公司通过融资租赁和买方信贷集中解决1.5级商业地产融资难的问题，杠杆公司运用资产证券化解决2.0级单个商业地产项目融资融物后退出和复制问题，运营公司则通过嵌入商业智能技术和招商前置，为项目奠定好基础，结合项目规划和定位，实行连锁化品牌经营，对商业地产3.0级运营长期效果负责。

　　“投资共建，共担风险，共同运营，共赢分账，这是I.O.S.模式的核心。贝尔信有一套完整的风险评估机制，并且与开发商是合作关系，对项目的招商和长期运营效果负责，提供全过程服务，分账。这意味着参与的友商都是利益共同体，完备的商业资源能最大限度保证项目的运营收益。”郑长春说。通过资产证券化切入商业地产项目运作，能有效解决资产固定性与权益流动性、经营统一性与资产多元化的矛盾。拥有丰富资源和经验的专业运营，保证项目参与各方收益的稳定性与长期性。