为什么地产商都纷纷玩起金融游戏?转型与进化的需要。地价上升和销售政策的限制，已极端压缩了售卖住宅市场的利润空间。在地产黄金期结束后，无论是大佬还是小虾米，都发现地产市场这片海波澜狂起，再难以安稳地捡金子。腾百万抱团，银泰与天猫联姻，万科淘宝卖房，绿地成立金融集团，金地首创云服务……地产商逐渐形成集群转型效应，围绕地产开发主业，步入文化、旅游、养老等多元化市场，或向产业链的上游如金融等方向延伸。O2O和金融成为地产亲密的伙伴。郁亮任志强等都表示过期待房地产行业的金融改革。在国内最权威、最高端的地产金融盛会之一的2014年全球房地产金融中国峰会上，来自国内外的金融、地产精英都积极投入对金融和地产关系的探讨中。“金融互联网将颠覆地产。”首席联合主办方贝尔信总裁郑长春掷地有声地表示。

　　郑长春将商业地产划分为三大阶段：1.5级商业地产后土建阶段、2.0级商业地产销售阶段、3.0级商业地产运营阶段。在1.5级到2.0级时期，地产商普遍面对着商业地产项目过剩，融资难、招商难等难题。及至2.0级和3.0级时期，长期运营成最大的软肋。电商冲击、养商成“伤”，物业增值慢，持有风险大，利润低等继续消磨地产商的信心。数据显示，目前商业物业的净租金回报率普遍不到3%，远低于国际上投资人要求的6%的净租金回报率。而未来不确定的租金回报前景更让这种困境雪上加霜。

　　未来地产的利润在哪?郑长春说，在金融产业链中。

　　地产+金融+产业链

　　谁拥有世界上最好的地产?是麦当劳。麦当劳成立连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地和房屋。连锁房地产公司以20年合约向地主租得土地、店面后，再将店面租给连锁店主，从其中赚取差价。在地产商麦当劳至少赚取了40%的利润。其前总裁克罗克层明确表示：“如果我不做房地产，仅仅做快餐，麦当劳早就关门了。”是以，麦当劳在拥有世界上最好的汉堡的同时，也是个非常成功的地产商。这让人大吃一惊却又合乎情理。

　　另一个典型案例是丰田。丰田的成功秘诀在于它不仅卖汽车，更具有一条包括汽车俱乐部、维修服务、快修服务、零配件服务、金融服务等完整的产业链，尤其是完善的金融服务更是为人津津乐道。丰田发展和融资的基础是什么?是它对于地产的成功投资。丰田坐拥高价值的土地，并利用业务优势，能迅速使土地增值，这是它成功的强力后盾。

　　大企业通过产业获取现金流，融资获取金融利润，再投资到地产上，赚取大量的地产利润，以此为保障，发展完善的产业链，赚取更为庞大的产业利润。正如郑长春所讲，你做什么决定了你赚什么钱和利润率。你的目光只在买地、建房、售卖或租赁上，那么就只能被动随着市场沉浮，而当你将眼光投向产业链上后，更大的机遇就来敲门了。

　　贝尔信后土建地产金融全产业链

　　在贝尔信的后土建地产金融全产业链版图中，鲜明地包揽了地产商、产权经营者、经营权商家、配套产业商等友商，形成了一个多资源的平台。

　　在郑长春的房地产金融全产业链理念中，贝尔信对于商业地产从开发建设到管理运用都具有明确的流程。从1.5级到2.0级时期，贝尔信成立平台公司，抵押商业地产项目公司的股权和预授权，办理担保手续。并带资进场，与开发商共同建设，对配套产业链进行议价，将机电工程、设备、材料、人工等费用转化为资金，最大限度确保资金链的通畅，以保障项目的智能化效果，避免地产商因资金高峰期出现的资金链断裂、项目后劲不足导致最终失败的惨剧。光耀地产的事例已为开发商资金链问题敲响了警钟。贝尔信平台公司正是为开发商提供了一个良好的二次融资途径。

　　从2.0级到3.0级时期，这是项目成败的关键时期。贝尔信定位为MSP管家式服务提供商，与开发商从甲方和乙方转变为友商关系，全程参与到项目的经营中。在此时期，开发商可以全权委托贝尔信平台公司进行项目管理经营，或者实行两权分离，比如贝尔信拥有项目所有权，将租金转化为购铺的月供款等方式。这样贝尔信与甲方成为利益共同体，共同建设、共担风险、共同运营，最后达到互惠共赢。

　　郑长春这种产业链平台公司的理念为商业地产的发展提供了一种大胆而创新的思路，也与当前许多金融、地产大佬的想法不谋而合。也有人质疑了贝尔信资金如何从项目中退出的问题，对此郑长春表示，在不同时期根据开发商的资金和实际需求，贝尔信会选择不同的方式退出，比如开发商资金充足时，可以直接结算工程款退出，若有长期经营的需求，可采取实体经营收益分成、所有权转让获取差价收益等方式。

　　I.O.S.模式：整合产业链利器

　　想象是美好的，现实往往骨感。后土建房地产金融全产业链其间涉及众多利益体，如何才能顺利实现?郑长春说，看透自己的商业模式，是核心问题。通过完善自己的商业模式，将地产、产业和金融融合，解决融资、利润、竞争力的问题。

　　国内最权威的房地产综合性学术期刊之一的第一财经《中国房地产金融》在其2014年10月刊上如是写道：“贝尔信提出I.O.S.商业模式，为房地产企业和下游供应商提供了一揽子的金融解决方案。贝尔信试图通过金融整合的手段发掘1.5级地产中的商机。”I.O.S.商业模式正是贝尔信针对后土建地产金融全产业链的形成，锻造的最强大武器。

　　I.O.S.商业模式即以投资和建设者的身份,运营智慧城市综合体理念,定制精装智能化,统一标准,共担风险,提升品牌,共赢分账。I.O.S.的精髓在于四共：共同投资、共同建设、共担风险、共赢分账。贝尔信对通过前端投资、中间建设、后端运营，实现全程管理和运营，对项目的总体和长期效果负责。全过程管理和运营就意味着更多的配套产业商将进入到I.O.S.这个平台中，成就越来越庞大的后土建地产金融全产业链。

　　郑长春还表示，I.O.S.模式并非空口白牙的妄语，贝尔信已将I.O.S.成功运用到商业地产项目中。嘉兴某数码城，华东某108万㎡地标性商业综合体项目、汕头某产权式酒店公寓项目、奉化某智慧酒店项目等，都是I.O.S.模式下的受益实例。

　　房地产金融全产业链是否最终能打破目前地产市场的僵局，还是个未知数。但从业界的反响来看，这种理念深得地产商、金融和配套产业商的支持。正如花样年华总裁潘军说：“盖房子卖出去是一锤子买卖，而服务是终生的。”郑长春殷切期待更多的友商加入到I.O.S.平台上来，真正将短期买卖变成长期生意，实现互惠、共赢。